Ao analisar a matrícula de um imóvel, o foco principal deve recair sobre a certidão de inteiro teor com negativa de ônus e ações. Esse documento é o histórico oficial de tudo o que aconteceu com a propriedade desde o seu registro inicial e, ignorar detalhes técnicos presentes nela, é o caminho mais curto para herdar dívidas judiciais que não aparecem à primeira vista.

O que exatamente procurar no documento?

O primeiro ponto de atenção é a continuidade do registro. Verifique se o proprietário que está vendendo o imóvel é, de fato, a mesma pessoa que consta como o último titular na matrícula. Parece óbvio, mas existem casos onde o bem foi vendido por meio de contratos de gaveta sem a devida averbação no Cartório de Registro de Imóveis. Se a cadeia sucessória de proprietários não estiver perfeita, a penhora pode estar pendente em nome de um antigo dono, mas ainda afetando o imóvel.

Como identificar penhoras que não estão explícitas?

Nem toda penhora aparece com esse nome técnico imediato. Observe as averbações e registros posteriores à descrição do imóvel. Procure por termos como "indisponibilidade de bens", "hipoteca judiciária", "arresto" ou "averbação premonitória". A averbação premonitória é um sinal de alerta clássico: ela indica que uma ação judicial está em curso contra o proprietário e que o juiz já sinalizou que aquele imóvel pode ser usado para quitar uma dívida futura. Se você comprar um imóvel com essa averbação, a justiça entende que você tinha ciência do risco.

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Quais são os sinais de alerta no histórico?

Fique atento a qualquer menção de ações judiciais que envolvam o CPF ou CNPJ do vendedor, mesmo que não estejam diretamente vinculadas à matrícula. Embora a matrícula seja o espelho do imóvel, o processo de penhora pode estar tramitando em varas cíveis ou trabalhistas diferentes. Muitas vezes, a penhora é comunicada ao cartório, mas demora alguns dias para ser processada e averbada. Por isso, a certidão deve ser a mais recente possível, idealmente emitida há poucos dias da assinatura do contrato de compra e venda.

Qual é o critério para seguir com a negociação?

A decisão de prosseguir com a compra deve ser tomada apenas se a matrícula estiver com a "Certidão de Ônus Reais e Ações" totalmente limpa, ou seja, sem registros de gravames, ônus ou protestos pendentes. Caso encontre qualquer menção a processos, não tente interpretar por conta própria a gravidade da dívida. O caminho prudente é solicitar uma certidão de objeto e pé do processo citado na matrícula. Esse documento detalha o estado atual da ação judicial e permite que um advogado avalie se aquele imóvel é, de fato, a garantia do pagamento da dívida. Se o risco jurídico for identificado, a negociação deve ser interrompida até que o vendedor apresente a baixa formal e averbada pelo juiz responsável.